감정평가사 전문가 칼럼
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감정평가사 하는일은 단순히 부동산 가격을 평가하는 것에 그치지 않습니다. 담보평가, 보상평가, 도시정비평가, 경매·소송평가, 공시업무, 자산재평가 등 다양한 영역에서 감정평가 업무가 이루어지고 있습니다.
오늘은 감정평가 업계에서 어떤 분야에서 매출을 일으키고 있는지, 즉 감정평가사가 어떤 일을 하는지에 대해 다뤄보겠습니다.
이하에서 이야기하는 매출액과 비중은 모두 유선종 교수님의 <감정평가 시장의 확대방안> 자료를 참고하였습니다.
감정평가업계 전체 매출액은 2021년 최초로 1조 원에 도달하였습니다. 약 1조 900억 원 규모입니다.
2023년에는 약 1조 1,629억 원을 기록하여 2021년 당시보다 소폭 상승한 상태입니다.
분야별 매출액 비중은 제가 갖고 있는 2023년 초의 자료, 즉 2022년도 매출액을 기준으로 말씀드리겠습니다. 전체적인 경향은 현재와 동일할 것으로 생각됩니다.
사람들이 가장 흔하게 감정평가를 접하게 되는 경우가 담보 평가라고 할 수 있을 것입니다.
사람들이 은행에서 대출을 받으려고 할 때, 은행에서는 담보물의 가치를 고려하여 대출액을 결정하게 됩니다.
아파트와 같은 물건은 유사 거래사례가 많기 때문에 KB 시세 등을 참고하기도 하지만, 토지, 단독주택, 빌라, 공장, 기계기구 등 대부분의 담보물은 경제적 가치를 판정하기가 쉽지 않습니다.
그래서 은행에서는 협약된 감정평가법인들에게 감정평가를 의뢰하게 됩니다.
감정평가를 통해서 은행은 담보가치의 수준을 고려하여 대출을 실행하게 되고, 이는 금융 안정성을 높여 주는 기능을 합니다.
담보 평가는 과거 수십 년 전부터 업계 매출액의 20~25% 내외를 차지하던 큰 축이었으나, 현재는 5,000억 원 내외의 매출이 발생하며 전체 매출의 절반을 차지하는 우리 업계의 가장 큰 매출처가 되었습니다.
이는 다른 분야가 쇠퇴하였다기보다는 담보 평가 외 다른 분야는 매출액이 조금씩 성장하고 있는데, 담보 시장은 10년 전보다 2배 이상, 30년 전에 비하면 10배 이상으로 크게 성장했기 때문입니다.
아까 은행에서는 ‘협약된 감정평가법인’들에게만 담보 평가를 의뢰한다고 말씀드렸죠?
이렇게 은행과 협약을 맺은 감정평가법인들은 대부분 대형법인이기 때문에, 업계 매출액의 대부분을 대형법인이 가져가는 구조입니다.
대형법인의 매출 구조에 대한 이야기는 다음 칼럼에서 더 자세히 다루겠습니다.
증여, 상속, 혹은 특수관계인 간 거래, 예를 들어 법인과 개인 간 거래 시 세무서에 제출하기 위해 감정평가를 받는 경우가 있습니다.
개인 사업자가 법인으로 전환하면서 영업권을 평가받는 경우도 이러한 유형에 포함됩니다.
감정평가액을 기준으로 세금을 산정함으로써 납부자에게 더욱 적합한 과세가 이루어질 수 있습니다.
대형법인 매출액의 대부분이 담보 평가에서 온다면, 중소형 감정평가법인 매출액의 대부분은 일반거래 목적의 감정평가에서 발생합니다.
개인 사무소 전체 매출에서도 상당한 비중을 차지하고 있습니다.
재개발, 재건축 등 도시정비 사업에서 사업시행자는 종전자산, 종후자산, 국공유재산 등의 평가를 의뢰합니다.
감정평가에 근거하여 관리처분계획이 수립되게 되고, 이는 향후 분양될 자산을 합리적으로 배분하는 데 기여합니다.
도심지 내에 노후 주택, 노후 빌라가 늘어남에 따라 매출액이 크게 상승하고 있는 분야이며, 향후에도 꾸준히 매출액이 상승할 부분으로 예상됩니다.
일반거래 목적의 감정평가와 도시정비 평가의 전체 매출액은 3,000억 원가량으로, 업계 전체 매출액의 약 25~30%를 차지합니다.
교수님께서 왜 일반거래 목적 평가와 도시정비 평가를 묶어서 조사를 하셨는지는 잘 모르겠습니다. 둘은 전혀 다른 평가인데 말이죠.
공익사업에 필요한 토지 등을 수용하게 될 때, 수용 목적물의 가치를 판정하기 위해서 사업시행자가 감정평가를 의뢰합니다.
감정평가사는 토지보상법에 근거하여 정당한 보상이 이루어질 수 있도록 감정평가를 수행합니다.
이를 통해서 공공복리를 증진하고 국민의 재산권을 보호하게 됩니다.
과거 30년 전에는 보상 평가가 업계 매출액의 20% 정도를 차지했었지만, 매년 그 비중이 감소하여 현재는 10% 내외, 2022년 현재 약 1,000억 원에 불과합니다.
신도시 개발 등 국가가 주도하여 대규모 개발사업을 진행하는 일이 점차 사라지고 있기 때문에 앞으로도 매출액이 크게 성장할 분야는 아닐 것으로 생각됩니다.
하지만 우리나라가 성장하는 이상 도로 개설 등 소규모 개발은 계속될 수밖에 없기 때문에, 앞으로도 꾸준히 업계 매출액의 일정 부분을 차지할 영역이기도 합니다.
사실 감정평가사가 가장 감정평가사답게 일을 하는 분야이기도 하구요.
그래서 감정평가 연수원에서는 보상 전문가를 양성하기 위하여 매년 ‘수용재결평가 전문연수’를 실시하고 있습니다.
보상 평가 절차, 감정평가 작성 시 유의사항, 수목, 어업, 영업손실의 구체적인 평가 방법 등에 대한 교육을 하는 과정입니다.
필수적으로 들어야 하는 연수는 아니지만, 합격하신 후에 한번 관심 갖고 고려해 보시면 어떨까요?
국토교통부장관의 의뢰를 받은 감정평가법인에서는 매년 전국의 약 50만여 개의 표준지에 대한 평가를 수행합니다.
이렇게 평가된 표준지공시지가는 각 지자체에서 개별공시지가를 산정하는 데 기준이 되며, 이 과정에서도 감정평가사가 개별공시지가를 검증하는 역할을 수행합니다.
지자체에서 산정한 개별공시지가는 국세 및 지방세 부과기준으로 활용됨으로써 과세의 합리화에 기여합니다.
공시 업무는 2000년도만 해도 업계 매출액의 20%가량을 차지했었습니다.
그러나 수십 년 동안 수수료 상승이 미미하여 현재는 전체 매출액의 약 5%까지 떨어진 상태입니다.
2000년도 매출액이 약 500억 원이었고, 2022년 현재도 매출액은 약 500억 원 수준입니다.
국토부에서 요구하는 결과물의 질적 수준은 계속 엄격해지고 있으나 수수료는 변동이 없어서, 현재 내부적인 불만의 목소리가 매년 커지는 중입니다.
당장 감정평가사 협회 게시판에도 공시지가 수수료에 대한 비판의 글들을 쉽게 찾아볼 수 있죠.
협회에서는 몇 년째 공시업무의 필지당 수수료를 현실화시키려는 노력을 하고 있으나 쉽지 않은 상태입니다.
경매를 진행할 때 법원에서는 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 이를 참작하여 ‘최저매각가격’을 정하게 됩니다.
최저매각가격은 대상물건이 과도하게 낮은 가격으로 매각되는 것을 방지하는 역할을 합니다.
또한 매수를 희망하는 사람들에게 기준을 제시함으로써 경매 절차가 공정하게 이루어지도록 하는 역할을 합니다.
소송 과정 중 물건의 가치 평가가 필요한 경우, 법원에서 소송 감정인에게 평가를 의뢰합니다.
이로써 분쟁을 조율하고 재판에 있어서 하나의 판단 기준을 제시하는 역할을 합니다.
경매 평가와 소송 평가 둘 다 법원에 감정인으로 등록을 하면 순번에 따라 배정을 받게 됩니다.
공시 업무와 마찬가지로 과거에는 경매 및 소송 평가가 업계 매출액의 20%가량을 차지했던 시기도 있었습니다.
그러나 매출액 상승 폭이 크지 않아서 업계 전체 매출액의 5%가량까지 떨어진 상태입니다. 2022년 현재 약 500억 원 규모입니다.
수험생 때는 담보 평가와 경매 평가를 비교하며 공부를 하셨겠지만, 사실 합격한 후에는 경매 평가를 할 일은 거의 없습니다.
협회 차원에서 경매 및 소송 평가는 개인 사무소에서 처리할 수 있도록 인원을 배정하기 때문에, 대형법인에 소속된 평가사들은 연차가 됐더라도 법원에 등록하지 않고 법인 각자의 기준에 따라 극소수만 등록하거든요.
대형법인 매출액의 1% 내외 수준입니다.
대형법인은 담보 등 다른 분야로도 충분히 매출액을 낼 수 있기 때문에, 협회 차원에서 소규모 개인 사무소를 배려하여 일을 배분하는 것이지요.
전문직 모임에서 만난 다른 전문직분들에게 이런 이야기를 드리면 다들 깜짝 놀랍니다.
협회에서 그런 결정을 할 수 있다는 것과, 대형법인에서 그런 결정을 잘 따르는 것이 참 대단하고 부럽다고들 하시지요.
이런 걸 보다 보면 우리 업계 사람들 중에는 참 따뜻한 사람들이 많은 것 같습니다.
지자체에서 국·공유재산을 매각하거나 임대를 줄 때에는 감정평가액을 근거로 해야 합니다.
대부분은 지자체에서 협회에 추천을 요청하여 순번에 따라 평가를 진행하게 됩니다.
다만 시군구청 재무 담당자들과 연을 만들어 놓으시면 종종 지자체 추천을 받아서 감정평가를 수행할 수도 있습니다.
다른 분야에 비해 감정평가 빈도가 잦진 않지만 매년 일정한 수요가 있는 분야이기 때문에, 과거부터 지금까지 꾸준하게 업계 전체 매출액의 5% 내외를 차지해오고 있습니다.
2022년 현재 약 500억 원 규모입니다.
기업에서 재무제표를 작성할 때 기업이 보유하고 있는 부동산, 기계 등의 자산을 평가하기 위하여 감정평가를 의뢰하기도 합니다.
이를 통해서 정보이용자들에게 경제적 의사결정에 유용한 정보를 제공하게 됩니다.
과거에는 업계 매출액의 1% 내외였으나, 최근 재무구조 개선에 관심을 갖는 기업들이 많아지면서 전체 매출액의 2%를 넘어갈 정도로 매출액 비중이 늘었습니다.
경기가 어려워질수록 평가 수요가 늘어나는 분야이기도 합니다.
그만큼 요즘 경기가 안 좋다는 의미겠지요. 2022년 현재 약 200억 원 규모입니다.
개인이 부동산 투자 등을 목적으로 의사결정에 참고하기 위하여 감정평가를 의뢰할 수도 있습니다.
부동산의 최유효이용 방안에 관한 조사, 부동산 입지 선정에 관한 조사, 개발사업 등의 타당성에 관한 조사 등을 통하여 의뢰인에게 의사결정의 기준을 제시하는 것이지요.
수험계에서는 비중 있게 다루며 수험생들을 괴롭히는 주제이지만, 사실 업계에서 차지하는 비중은 0.1% 미만입니다.
2022년 현재 약 7억 원 규모로서, 감정평가사의 업무라고 부르기조차 애매한 수준입니다.
4대 회계법인 매출의 절반이 컨설팅인 것과는 천지차이이지요.
회계법인에서는 부동산 시장 분석, 프로젝트의 사업성 분석, 재무 모델 분석, 자금조달 전략, 세무 절세 전략, 회계기준 검토, 부동산 자산관리 및 활용전략, 각종 규제·법률·인허가 자문 등을 통합적으로 제공할 수 있습니다.
하지만 감정평가법인에서는 그 정도 역량이 되는 곳이 많지 않은 것 같습니다.
회계법인에서 제공할 수 있는 컨설팅의 질적 수준과 감정평가법인에서 제공할 수 있는 컨설팅의 질적 수준에서 큰 차이가 있고, 시장에서는 회계법인의 컨설팅을 선택하고 있다고 봐도 무방합니다.
지금까지 감정평가사 하는일을 업계 매출 구조를 중심으로 살펴보았습니다.
감정평가사는 담보평가, 일반거래 목적 평가, 도시정비 평가, 보상평가, 가격 공시 업무, 경매 및 소송 평가, 국·공유재산 평가, 자산재평가, 컨설팅 등 다양한 영역에서 활동하고 있습니다.
다만 매출 비중으로 보면 현재 감정평가 시장의 가장 큰 축은 담보평가이며, 일반거래 목적 평가와 도시정비 평가도 중요한 영역을 차지하고 있습니다.
반면 보상평가, 공시업무, 경매 및 소송평가 등은 감정평가사 업무에서 상징성과 공적 기능이 큰 분야이지만, 업계 전체 매출 비중은 과거보다 낮아진 상태입니다.
다음 칼럼에서는 우리 업계의 구조, 즉 대형법인, 중소형법인, 개인 사무소에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.
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