안녕하세요. 랜드잇입니다.

오늘은 감정평가사 실무 내용을 풀이하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

작년 대비 감정평가사 실무 시험의 난이도가 높았다는 평이 많으나,

개인적으로는 최근 1~2년이 일시적으로 난이도가 하락했던 특이 해였고,

다시 일반적인 난이도로 복귀했다는 생각입니다.

오히려 2차 시험은 상대평가이기에 난이도가 낮은 시험 보다 적절하게 어려운 시험이 요행 없이 열심히 공부하신 수험생들에게

적정한 결과치를 안겨주는 시험이기에 장점이 있을 수 있다고 생각합니다.

특히 쉬운 회차는 작은 실수도 크게 부각되는 반면, 어려운 회차는 문제의 맥락 및 전체적인 틀과 구성만 어느 정도 맞춰도

점수가 부여될 수 있기에 그 장점이 있다고 봅니다.

그럼 지금부터 문제 하나하나 어떠한 풀이 해석이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

문제 1

토지는 영속적이지만 부동산의 사용 수익은 토지 건물 일체로 산출되기에 지상 건물이 노후화되거나,

옛날 건축 당시에는 상권 성숙도가 낮아 저밀도 개발이 적정했지만 시간이 흘러 고밀화가 되면서

현황 부동산이 최유효이용에 미달되는 경우가 실제 많이 발생합니다.

문제 1번 배경은 실제 현업에서 이론적 개념인 최유효이용으로 설명할 수 있는 대표적인 사례이기에 1기 스터디 6주 차에서 심도 있게 다룬 적이 있었고,

출제 문제 자체는 심플하고 자료 구조 및 자료 해석에 이견이 없이 평이하게 구성되었기에 문제 해결에 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

문제 2

다만 기준시점과 관련하여 소규모주택정비법의 내용이 나와서 당혹스러우나,

해당 법률은 감정평가사 시험 공고에 기재된 법률도 아니므로 시험 범위 외의 사항으로 판단되며,

현실적으로 수험생 입장에서 해당 내용을 정확히 맞추는 건 어렵다고 봅니다.

다수의 수험생분들이 틀리는 사항이 될 것이며 그러한 사항은 상태 평가의 특성상 합격을 결정짓는 핵심요소는 아니므로 결과를 지켜봐야 할 것 같습니다.

정비 사업 사업성 관련해서는 이미 스터디 문제를 통해 여러 번 다뤄서 어려움은 없었을 것으로 판단되나,

종전자산 평가가 기존에는 없던 다수 물건에 대한 기재가 필요하여,

답안 작성이 막노동 작업이 된 문제로서 답안 구성 부분에서 다소 시간 차이가 발생했을 것으로 보입니다.

그 외 물음 3의 약술이 상당히 어려웠을 것으로 판단됩니다.

기존의 종전/종후 평가 관련 사항을 충실히 적으시되 가로주택정비사업과 관련한 추가사항을 조금 더 덧붙이면 베스트 답안이나,

가로주택정비사업에 초점을 너무 맞추면 그 내용을 적기가 상당히 어려웠을 것으로 보입니다.

가로주택정비사업만의 종전/종후 평가의 유의사항은 이미 문제 자체에서도 어느 정도 발견할 수 있는데,

거래 사례에서 인테리어 포함 여부 등 개별 세대 간 자본 투하에 대한 처리도 실제적으로 상당히 어려운 일입니다.

거래 사례의 사업 추진 여부를 조사해야 하고, 사업 추진 정도에 따라 적정한 개발이익이 반영되어 있는지도 체크를 해야 합니다.

또한 일반적인 다세대 주택 층별효용 등의 격차와 정비 사업의 다세대주택 층별효용의 격차는 상이해지는데.

이는 다세대주택 자체의 효용보다 대지지분을 관점으로 거래되는 시장 관행 등을 반영하기 때문이며

이러한 효용 격차가 문제의 개별 요인 표에도 반영되어 있습니다.

종후자산의 경우 가로주택정비사업은 재개발, 재건축과 달리 소규모로 진행되기 때문에

단지 규모가 작아 시세 수준도 상당히 다르므로 규모 등에도 주의할 필요가 있습니다.

실제 소규모정비사업을 경험해 보지 않으면 적기 어려운 내용이니 약술이 조금 부실해도

일반적인 정비 사업의 종전/종후 평가에 관한 사항만이라도 충실히 적었다면 괜찮을 거라고 생각됩니다.

문제 3

일단 개발 가능 임대료를 구하기 위해 투입 비용 대비 수익을 할인율을 통해 산정하는 부분도 체크하기 어려웠을 것으로 보입니다.

이 부분은 상업용부동산가격 보합세라는 점을 고려하여 할인율을 환원율로 준용하는 해석이 필요하다고 보입니다.

또한 비용 할인율을 통해 산정된 값은 순수익이므로 이를 충족하는 임대료를 다시 역산해야 하고

이 과정에서 방정식을 세워야 되므로 계산이 복잡해져서 난이도를 더 증가시켰을 것으로 보입니다.

이게 너무 어려웠다면 임대료 산정보다 사업타당성에 초점을 맞춰서 본건의 시장임대료 기준 순수익을 구하고

이를 통해 사업타당성 판단으로 결론을 내는 것도 방법일 수 있겠습니다.

타당성 판단 문제는 항상 정해진 유형이 없고 다양하게 변형될 수 있습니다. 

험계의 타당성 판단 문제들이 현업과 상당히 괴리가 있고 올드하여 되도록 스터디에서 최대한 다양한 형태로 타당성을 묻고

풀이 방식 자체를 익히기보다 새로운 자료를 통해 해석 능력을 증진시키는데 맞췄습니다.

문제 4

실무시험은 단순 산출 과정 및 계산의 난이도보다는, 산출된 감정평가액의 해석, 문제 구조의 복잡화 등

전체적인 관점에서 난이도를 조정할 때 체감 난이도가 많이 올라가는 느낌입니다.

이는 정형화된 문제를 중심으로 풀이 방법을 익히는데 주안점을 두는 공부 방법의 실효성을 감소시킵니다.

감정평가 본질상 감정평가 방법을 기초로 자료 해석 능력, 평가의 배경과 관련 논리적인 서술과 해석 등

큰 관점에서의 문제 해결 능력을 점차적으로 요구하고 있습니다.

따라서 단순 계산과 암기 중심의 공부 방법을 벗어나 높은 수준에서 문제를 바라보는 시각과 통찰력을 기를 필요가 있습니다.

올해 시험은 종합적인 난이도로 볼 때 세부적인 계산에 초점보다는 전체적인 틀과 구조가 맞는다면 어느 정도 점수가 나오지 않을까 예상해 봅니다.

속단하기는 어렵지만 일단 문제를 다 풀었다면 면과락을 기대해 보고 이론, 법규에서 평점을 끌어올려 합격선에 도달하는지를 지켜봐야 할 것 같습니다.

합격 발표까지 편치 않은 마음이지만 심신의 안정을 취하며, 다음 스텝을 준비하는 기간 갖기를 권장 드립니다.

그동안 긴 시간 준비하시느라 고생하셨으며 이상 감정평가사 실무 문제 풀이 내용 마무리 짓도록 하겠습니다.