안녕하세요. 랜드잇입니다.

이번 제34회 감정평가사 평가 이론 기출문제 복기 및 해석을 랜드잇의 강사님인 김아인 평가사님께서 해주셨는데요.

이론 과목은 시험문제 4문제 중,  저희 랜드잇의 기존 강의 내용 중 3문제가 출제되었습니다.

이번 포스팅이 시험을 보신 분들께 도움이 되길 바라겠습니다.

문제 1

물음 1)은 실무기준에서 언급하고 있는 직접환원법과 할인현금흐름분석법의 개념에 대해 직시하시면 되는데요.

비교 설명하라는 문제이므로 공통점 2개와 차이점 3개에서 4개 이상으로 목차를 잡고 서술하면 됩니다.

스터디에서 직접 다룬 문제이므로 어렵지 않게 작성했을 거라 생각됩니다.

물은 2)는 직접환원법에서는 환원율을 통해 할인현금흐름분석법은 기말복귀가액을 통해 투하자본을 회수, 인식하는데요.

환원율을 통한 투하자본의 회수 방법 3가지에 대해 서술하면 됩니다.

또한 기말 복귀가액을 산정하는 2가지 방법을 다루었으니 그에 대해 언급하면 됩니다.

물음 3)은 직접환원법, 할인현금흐름분석법 추종론자들의 논쟁이 있었고 이와 관련하여 할인현금흐름분석법의 한계에 대해 말씀드렸습니다.

확률적 할인현금흐름분석법이라는 단어는 처음 나왔지만 마지막 스터디에서 다룬 동적 DCF로 바꿔서 생각해 보시면 답안을 작성하실 수 있습니다.

문제 2

물음 1)의 경우 분양가상한제와 관련하여 주요 이슈가 되는 택지비감정평가에 관한 문제로 기준가치 원칙으로서

시장가치의 의의를 적어주시고 시장가치의 개념 요소 5개를 분석하여 접근해 주시면 됩니다.

택지비는 공시지가 기준법을 원칙으로 이에 의한 토지 가격 결정 시 기준가치를 시장가치로 볼 수 있으며

부동산원에서도 그렇게 하는 것을 매뉴얼로 정해놓고 있습니다.

다만 분양가를 안정시키려는 정책적 목적을 달성하기 위해 비용 추정액을 고려한 가액으로 결정하면 시장가치 외의 가치로도 볼 수 있습니다.

시장가치로 보는 견해, 시장가치 외의 가ㅣ로 보는 견해로 나누어서 설명하신 후 한 가지로 결론을 내시면 됩니다.

물음 2)는 적지 않은 문제 분량에 놀랐으리라 생각이 듭니다. 이 문제를 보자마자 든 생간은

출제위원이 동작구의 택지 평가를 위해 서초구의 표준지 공시지가를 가져다 썼다는 문제의 감정평가서에 착안해서 이 문제를 내셨다는 것입니다.

누가 보아도 (가)의 평가 사례가 적절함에도 불구하고 나)의 사례를 가져다 쓴 것은 의도적으로 감정평가가액을 올리기 위한 것으로 밖에 안 보입니다.

보정의 중요성 및 지역 요인 비교의 적정성에 대해 근거 없는 접근 조건과 환경조건의 비교 내용,

덧붙여 감정평가 사례를 아예 기호 (가)로 교체하는 부분까지 터치해 주시면 좋을 듯합니다.

이론에서 구체적인 사례를 주는 문제를 보니 실무적인 문제 분석, 해결 능력까지도 요구하는 것입니다.

문제 3

물음 1)은 목차 잡기 강의 초반에서 감정평가의 공정성에 대해 설명하라는 문제로 가볍게 예시를 들었었는데

밑도 끝도 없이 공정성, 독립성이라는 단어가 들어간 문제가 나왔습니다.

먼저 총론의 감정평가 기능, 필요성 모고차를 활용하셔서 감정평가의 기능을 서술해 주어야 합니다.

또한 각 내용에는 담보평가와 어떤 연관성이 있는지 꼭 연결시켜 주어야 합니다.

수단으로는 심사와 검토, 직업윤리, 복수평가 등을 언급하시면 됩니다.

물음 2)는 정형화된 목차가 없는 부분으로 감정평가서 필수기재 사항으로 접근하시면 어렵지 않게 답안을 작성하셨을 것입니다.

감정평가 목적, 감정평가액의 산출 근거 및 결정 의견으로 목차를 잡으시되 역시나 담보평가의 안전성과 환가성을 언급하시면서 답안을 작성하면 됩니다.

문제 4

문제 4와 관련해서는 실무기준의 거래 사례의 수집 및 선택 목차로 접근하시면 됩니다.

특히 평가 대상 물건이 다세대주택인 점으로 보아 일반적인 거래 사례의 요건으로 접근하면 좋은 점수를 받지 못합니다.

다세대주택에서 중요하게 생각하는 가치 형성 요인을 외부/내부/호별(지하철, 학교 등 접근성, 전유면적, 층, 내용연수)

추가적으로 언급이라도 해주셨다면 답안의 구체성이 눈에 띌 것입니다.

총평

안녕하세요. 김아인 평가사입니다.

지금까지 쉬지 않고 달려오느라 고생하셨습니다.

그래도 오늘이 최고로 고생한 날입니다.

여러분의 감정평가사 이론 고생이 3개월 뒤 합격이라는 좋은 결과물로 나왔으면 좋겠습니다.

여러분과 비슷한 마음으로 파본 검사를 하는 5분이 주어졌다고 생각하고 이론 문제지를 재빠르게 보았습니다.

느꼈던 기분은 문제 2번을 보고 왜 실무 문제 스타일이 나왔는지 이론 문제 양이 원래 이렇게 많지 않은 데 당황스러웠고

자료 해석하느라 시간이 부족할 수도 있겠다고 생각됐습니다.

그래도 전반 적으로 손도 못 대는 문제는 없겠다였습니다.

작년에 감정평가사 이론이 몇몇 각론적인 논점들로 매우 어렵게 나왔지만 그에 비해서는 상대적으로 쉬운 논점들이었고

시간이 문제이지 전체 답안을 못 채우고 나오시는 분은 없었으리라 생각이 됩니다.

단지 대다수 문제들은 문제의 배점이 15점으로 구성되어 있어(문제 1의 물음 1, 2 문제 2의 물음 1, 2) 평소 10점 분량보다는

조금 더 많이 목차를 잡아야 한다는 것을 현장에서 깨달으셨어야 한다고 생각합니다.

제가 스터디에서 엘우드 다음으로 나올 법한 것이 할인현금흐름분석법이라 고 말씀드렸던 것을 기억하시는 분은

1번 문제를 보고 당황하지 않으셨으리라 생각이 듭니다.

스터디 문제를 같이 연결해 드리니 해설은 참고 목적으로만 보시고 나머지 합격 발표일까지는 휴식을 취하시기 바랍니다.

이상으로 감정평가사 이론 문제 해석 내용 글을 마무리 짓도록 하겠습니다.

궁금하신 점이 있으시다면 언제든지 랜드잇으로 문의주시기 바랍니다.